Con i prezzi delle case australiane in ri-accelerazione nel corso degli ultimi tre mesi dopo la spettacolare crescita a seguito del boom degli investimenti speculativi, molte persone si chiedono come il nostro (Australia) mercato si confronta con il resto del mondo.
Così La Australian Financial Review ha analizzato i numeri, valutando attentamente le prestazioni dei migliori indici dei “prezzi casa” in tutto il mondo occidentale.
In particolare sono stati analizzati i prezzi delle abitazioni in Australia, Stati Uniti, Nuova Zelanda, Gran Bretagna e Canada a partire dalla fine del 1995.
E’ stato scelto questo periodo per due motivi. In primo luogo, dalla metà degli anni 1990 c’è stato un grande aumento della leva finanziaria utilizzata dalle famiglie nelle economie occidentali, che è stata la causa principale della forte crescita dei prezzi delle case negli anni successivi.
In secondo luogo, va tenuto presente che questo aumento dell’suo della leva finanziaria era di per sé una conseguenza delle politiche delle banche centrali occidentali che adottano obiettivi di inflazione espliciti o impliciti, proprio a partire dalla metà degli anni 1990. La Reserve Bank of Australia sostiene che la sostanziale diminuzione dei costi nominali finanziari negli anni 1990 e 2000 ha guidato il salto dei prezzi delle case nel corso di tale periodo.
I nostri risultati sono sorprendenti. Dalla fine del 1995, i valori delle case australiane hanno sperimentato una plusvalenza complessiva del 283 per cento, superando qualsiasi altro paese comparabile.
I concorrenti più vicini sono i prezzi delle case inglesi e della Nuova Zelanda, che sono aumentati del 194 per cento e 181 per cento, rispettivamente, nello stesso periodo. Rispetto agli Stati Uniti, il valore delle case australiane è aumentato 2,7 volte.
Lo stesso schema vale se cominciamo l’analisi alla fine del 1999, il che ci permette di includere i dati degli alloggi canadesi. Dal 1999 il mondo del real estate canadese può essere considerato simile a quello australiano. Tuttavia, il valore delle case in Australia è aumentato del 34 per cento in più rispetto alle omologhe case canadesi.
Che possiamo dire circa le prestazioni di questi cinque paesi (vedi grafico sopra) della “anglo-sfera” durante e dopo la Grande crisi finanziaria (GFC)? Abbiamo quantificato le variazioni dei prezzi delle case dall’inizio del 2007 e del 2008 per ridurre al minimo la dipendenza da qualsiasi data specifica.
La Nuova Zelanda ha vissuto un forte boom dei prezzi delle case grazie ai bassi tassi di interesse decisi dalla sua banca centrale, ma questo non è comunque paragonabile a quanto successo in Austalia.
Da gennaio 2007 i prezzi delle case australiane sono aumentati del 40,4 per cento. Di più quindi del Canada (40,0 per cento), della Nuova Zelanda (24,7 per cento), del Regno Unito (2,1 per cento) e degli Stati Uniti (-12,2 per cento).
Classifiche simili emergono se l’analisi si fa da inizio 2008, con la sola differenza che la crescita canadese dei prezzi delle case è stata leggermente superiore a quella delle plusvalenze in Australia (26,9 per cento contro 24,3 per cento).
L’immobiliare sta inoltre accelerando con una crescita del 15 per cento su base annua nelle otto capitali nel corso dell’ultimo trimestre: è chiaro quindo come il boom non si stia fermando come molti, tra cui la RBA, speravano.
L’attuale boom, che sta spingendo valutazioni a livelli mai raggiunti prima, è diverso dai suoi predecessori del 2007 e del 2010, perché è guidato da un investimento speculativo di dimensioni notevoli. Un numero elevato di acquirenti stranieri, la domanda e l’avvento di grossi fondi mondiali, sono due elementi che stanno aumentando ancora di più questa crescita.
Moody ha quindi tutto il diritto di sollevare qualche preoccupazione per il recente aumento dei prestiti a rischio. Prestiti per investimento, che ora rappresentano circa il 40 per cento di tutti i nuovi prestiti, hanno probabilità più alte di inadempienza e di incorrere in perdite.
Il concetto finale che vogliamo esprimere è che in Australia è in corso una bolla immobiliare senza precedenti e le banche e la RBA qualcosa devono fare per mitigare questo fenomeno prima che si mitighi da solo con tutte le conseguenze note dello scoppio di una bolla immobiliare.
fonte: Australia financial review del 02.09.2014
