La società può contare su un patrimonio immobiliare attualizzato al 30 giugno 2010 di 4,219 mld di euro. Il principale azionista è l’importante gruppo francese “Fonciere des regions” con il 52%. Seguono Credit Agricole con il 5,01 e Leonardo del Vecchio con il 4,27.
Il portafoglio è così suddiviso:
1) Portafoglio di lungo termine: che include gli immobili di elevata qualità, locati con rendimenti di mercato, con contratti di affitto di lunga durata a grandi clienti, come Telecom, Banca Intesa etc. Il totale di questa voce è pari a 3,243 mld.
2) Portafoglio dinamico: ammonta a 789 mln. Include un portafoglio di immobili, prevalentemente in locazione, che presentano un diverso mix qualita-rendimento.
3) Portafoglio sviluppo: ammonta a 187 mln. A questo appartengono gli immobili destinati alla ristrutturazione e trasformazione atta alla valorizzazione e succesiva destinazione al portafoglio di lungo termine o vendita.
Il margine di contribuzione annuo degli immobili si aggira a circa 202 mln di euro, pari ad un 4,7% del valore patrimoniale di proprietà. Il rapporto patrimonio immobiliare/debiti è di 0,48.
Beni Stabili inoltre gestisce attraverso la SGR fondi immobiliari per un patrimonio complessivo di 1,010 mld.
Il risultato dei primi sei mesi ha messo in evidenza un utile netto di 17,4 mln a fronte di una capitalizzazione di 1,285 mld.
In data 19 Aprile la società ha collocato azioni di nuova emissione riservate a istituzionali al prezzo di 0,66 euro, pari al 7,04 del capitale. Ciò ha permesso di rafforzare al 30 giugno il patrimonio netto per 87,085 mln.
In data 23 aprile è stato emesso un prestito obbligazionario convertibile per 225 mln con cedola 3,875 scadenza aprile 2015 e rapporto conversione a 0,8580. L’obbligazione è quotata nel mercato MTF (mercato telematico fondi).
Le operazioni elencate permetteranno di rimborsare il prestito obbligazionario in scadenza 2011.
Quali sono i principali rischi per il settore in cui opera la società?
Rischi di mercato: l’andamento del mercato immobiliare influisce sulla valutazione della società, almeno in leva 2. Cioè a dire una perdita del 10% del mercato immobiliare dovrebbe corrispondere ad una perdita del 20% sul titolo. Teniamo conto che la società è proprietaria di immobili prestigiosi e altamente strategici.
Rischi di credito: la posizione debitoria supera i 2 mld di euro. Un peggioramento del credito aumenterebbe senza dubbio il costo di finanziamento.
Rischi di liquidità: i maggiori problemi la società li ha riscontrati tra il 2008 e il 2009, quando cioè era impossibile affacciarsi al mercato delle emissioni.
Fra i principali obiettivi della società, oltre a quello di consolidare il valore e la redditività patrimoniale, vi è sicuramente quello della trasformazione in “SIIQ” (Società di investimento immobiliare quotata). Questo darebbe modo di ottenere migliori agevolazioni fiscali, ovviamente a vantaggio degli azionisti.
Quale approccio di investimento?
Spesso mi sono domandato che livelli depressi avessero raggiunto titoli quali Fondiaria o Generali, per non parlare delle banche, in rapporto al patrimonio immobiliare di loro proprietà. Tuttavia su queste società i fattori che influiscono sull’andamento del prezzo non possono limitarsi agli immobili. Pensiamo infatti alle problematiche del credito, dei subprime e del fattore rischio legato all’esposizione verso terzi.
Beni Stabili può essere considerata tranquillamente come una società fortemente mirata all’investimento immobiliare, escludendo tutti quei fattori che al momento sembrano influire negativamente sul settore bancario e assicurativo.
Ovviamente stiamo parlando sempre di un settore molto depresso, ma comunque rappresentativo di un bene materiale e indispensabile, che dovrebbe difendersi dalla perdita di valore della moneta, nel lungo periodo. La composizione del portafoglio sembra inoltre offrire una redditività in linea con quanto offerto dal mercato obbligazionario. Il dividendo distribuito ad Aprile 2010 è stato di 0,015 pari al 2% netto circa.
ANALISI TECNICA
Beni Stabili presenta una forza comparativa positiva moderata nei confronti dell’indice Eurostoxx50 sia nel breve che nel lungo. Nel mese di settembre è avvenuto una rottura chiara delle medie più importanti. La media a 200 gg è situata a 0,63 e la sua inclinazione è positiva da qualche settimana. Buona la dinamica dei volumi, che ha visto un aumento proprio nella fase di ripresa dei corsi.
Osservando la carta settimanale, come riportato nel grafico sopra, il supporto è da indicare tra quota 0,60 e 0,59, mentre la resistenza a 0,76. Resistenza intermedia a 0,72. Storicamente il titolo si è mosso in linea con il mercato. Ad oggi si registra una maggior forza.
Salve, complimenti per il post molto interessante , pensa che beni stabili nel medio/lungo periodo potrebbe essere un buon investimento.<br />Saluti Emanuele
Scusi Samuele, ma la mia vuole essere un'analisi e basta. Il mio pensiero non conta e potrebbe solo influenzare le sue scelte. Ho cercato di cogliere più dati possibili.
Ottima analisi Andrea, come tanti altri titoli. Il fatto è che con movimenti di borsa come gli attuali, con un'incertezza che quasi ogni operazione che si fa sembra avere un timing sbagliato,c'è voglia ma anche paura di rischiare, anche se l'analisi è fatta da persona seria e competente. Io ho la sensazione che anche se la FED o la BCE continuano a "finanziare" sta